Impuestos en la construcción de una casa

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¿Qué pensaríais si os dijera que el 32% de la inversión de una casa se destina a Impuestos?

Cuando una persona se plantea construirse una casa, la primera pregunta que se hace es qué vale hacerse una casa. Hay muchas formas de averiguar qué vale hacerse una casa, algunas más lentas y aproximadas y otras rápidas y realistas, como por ejemplo, el calcular el precio de hacerse una cas aquí: calcula el coste de hacerte la casa online ahora.

Como se puede ver en el presupuesto generado en el apartado anterior, el precio finas de una casa no es solo el precio que se acuerde con el constructor o con el gestor de obra, el precio final es muchísimo más.

A nadie se le escapa que para hacerse una casa, hay que pagar la parte correspondiente a impuestos, pero, ¿qué parte del total de la inversión de hacerse una casa se destina a pagar impuestos?

Puede parecer sorprendente, pero el importe mínimo en tanto a porcentaje que se destina a impuestos al hacerse una casa es de mínimo el 32% de la inversión. Este porcentaje del 32% de la inversión se divide en muchos tipos de impuestos, tanto directos como indirectos y evidentemente se descomponen en toda la línea temporal del proceso, desde la obtención de las materias primas al último pago del registro de la propiedad.

Ahora pasaremos a especificar en un gráfico y una explicación, qué impuestos se pagan al hacerse una casa y qué parte es inversión neta.

Vamos a hacer un supuesto de que se plantea una promoción de una vivienda en la que la promoción total asciende a 306.254 €, después de haber pagado todos los impuestos, importes de construcción, tasas, consumos, etc…

Este precio podría ser de una promoción conjunta de compra de terreno por valor de 80.000 € y un coste de construcción de vivienda por un valor de base 165.381 €
El primer nivel de descomposición del precio pagado se divide en 6 grupos:

Grupo 1: coste del Terreno como hemos indicado, el coste del terreno se estima en unos 80.000 €, dejando a banda los metros disponibles y teniendo en cuenta que esté perfectamente legalizado y no haya ninguna actuación ni carga en el terreno. Al coste de la compra del terreno se le deberá imputar el impuesto de transmisiones que será del 10% en la mayoría de los casos. Por lo tanto, ya tenemos nuestro primer impuesto: 8.000 € de impuesto de transmisiones. Hay que tener en cuenta que si el terreno se transmite entre propiedades empresariales, se aplica Iva del 21%.

Grupo 2: coste de construcción Este será el mayor coste de la promoción, se refiere a la suma de todos los importes pagados para el suministro y colocación de todos los materiales y sistemas que se utilizarán en la obra para acabar ejecutando la vivienda proyectada. Este precio es increíblemente variante en el mercado si se va directamente a un constructor a pedir un presupuesto “para una casa normal de 160m2”. Antes de nada, habría que tener un documento redactado por algún técnico competente que iguale los conceptos a presupuestar. Una vez definido perfectamente todo el contenido de la casa, los precios serán comparables. Vamos a tomar como precio de referencia que se paga por la casa 165.381 €. A este valor se le deberá aplicar el 10% de iva. Así que ya tenemos nuestro segundo paquete de impuestos directos:16.538 € de IVA.

En cuanto a la actividad propia del constructor, podríamos decir que un 30% del precio es el margen buscado por una empresa constructora, sobre el valor mínimo de mercado de construcción directa. Así que simularemos que el 30% es Beneficio (es un beneficio alto y sin tener en cuenta estructura de empresa). De este valor, la empresa en su declaración de impuesto de sociedades deberá pagar aproximadamente un 32% de media, por lo que del dinero que el promotor invierte en la construcción, 12.212 € se destinan a impuestos directos.

Qué pasa con el dinero que no es beneficio, pues que es un coste de la empresa, es la suma de todo lo que se ha gastado la empresa constructora para construir la casa, en este ejemplo, serían 127.216 €. Este valor se puede subdividir en 3 grandes grupos conceptuales que agruparían los gastos destinados directamente a la construcción de la casa del promotor.

2.1 Personal de obra de empresa constructora. Aunque la mayoría de las empresas constructora subcontratan gran parte de la obra, podríamos decir que ese nivel de análisis nos daría más exactitud en el resultado, pero a grandes números, si estudiamos esta hipótesis desde el lado de la contratación de personal directo, la carga de contratación de personal oscila sobre el 33% de la inversión en coste, por lo tanto, este porcentaje aplicado al coste de obra nos da un valor de 41.981 €. Este sería el valor que paga una empresa constructora en sueldos para la construcción de dicha casa. Pues bien, estas personas, están obligadas al pago de sus tributaciones y las presentaciones de la declaración de la renta, por lo que de media, deberán pagar un 21% de renta sobre esta base, por lo que aproximadamente unos 8.816 € se destinan a pagar impuestos también. No acaba aquí ya que este personal también paga su parte proporcional de seguridad social, que está alrededor del 6.4 % y que a la práctica significa aproximadamente unos 2.686 €. Es cierto que estos impuestos son obligaciones de estas personas y no del promotor, pero en el fondo trabaja gracias a la inversión del promotor y este cálculo es únicamente para calcular el % de impuestos que se destinan a impuestos en la construcción de una casa, en toda la cadena de fabricación.

2.2 Materiales. Las constructoras no manufacturan, lo que hacen es contratar o comprar sistemas que instalan en la obra, ya sea prefabricados o fabricados in situ, es decir, no fabrican, solo compran e instalan. La suma de todos los sistemas de materiales representa un 60% de la inversión en coste de la construcción. Cierto es que la constructora paga un IVA por este material, pero este IVA es repercutido, es decir, paga con la que el promotor le paga a él. Este IVA se convierte en soportado por que el constructor paga un 21% de Iva en los materiales, pero solo cobra un 10% del promotor aunque este hecho es una incidencia contable y de tesorería, no influye en la cuenta de resultados. No obstante, si bien no tendremos en cuenta este IVA, sí que tendremos en cuenta que para la entrega de los materiales y sistemas que necesitamos, hay un nivel inferior de generación de sistemas y materiales, es decir que hay gente que genera hormigón, o que genera perfiles de acero o aluminio, o que genera potes de pintura… Pues este nivel lo dividiremos en personal y componentes, al 50% para obtener un valor representativo. Aplicado a nuestro ejemplo, representa un gasto en personal indirecto de 38.165 €. Este personal, al igual que los de la empresa constructora están obligados a pagar una renta (21%) y una seguridad social (6,4%), por lo tanto, aquí tenemos más impuestos derivados de la inversión en la vivienda, en concreto 8.014 € por Renta y 2.442 € por Seguridad social. Referido a los componentes, aquí es bastante más difícil de calcular ya que según en qué se descompongan, hay unos impuestos u otros, carburantes, extracción, aduanas,… pondremos de referencia un 10% que representa una imposición de 3.816 € en total.

2.3 Medios auxiliares. Este punto se refiere a los transportes, grúas, alquileres, radiales, cascos, guantes, etc… Este concepto de media supone un 7% de la inversión del coste de ejecutar una obra para hacerse una casa y hay una enorme variación de impuestos por lo que al no ser representativo en tanto a valor absoluto, pondremos un 10% de referencia que supone unos 756 €.

Grupo 3: Licencias y tasas Este punto se refiere a los impuestos directos que se pagan a ayuntamientos, consorcios, diputaciones y de más para obtener los permisos de construcción, explotación, utilización y de estudio. Cada ayuntamiento impone su propio porcentaje, en Girona el porcentaje de licencia de obra está alrededor del 3,9% del precio de ejecución y hay que sumarle las tasas de estudio del expediente, cédula, 1ª ocupación… en total supone una inversión de 6.742 € si seguimos con el ejemplo de la casa de 160 m2.

Grupo 4: Técnicos Acorde a la LOE, es necesario la contratación de una dirección facultativa y además de ser obligado es totalmente necesario para salvaguardar los intereses de los promotores. Para una casa de estas dimensiones para una inversión de 165.381 € el coste aproximado de dirección facultativa estaría alrededor de los 20.000 €, incluyendo al arquitecto, arquitecto técnico, coordinador de seguridad y el control de calidad. Siendo técnicos, a este valor se le graba un 21% de IVA, por lo que en la inversión de la casa se destina a impuestos 4.274 € más. Si analizamos los movimientos habituales de la dirección facultativa, entendiendo que un 35% de este valor se destina a coste necesario para la realización de los diferentes trabajos de dirección de obra y proyecto, podríamos decir que el Beneficio o “sueldo” de la dirección facultativa es de 13.230 € y a este valor se le aplica una retención de IRPF del 21% de media, por lo que 2.778 € se destinan a Impuestos.

Para el 35% restante que son el coste de la actividad, se puede descomponer en 3 grupos igual que pasaba con la parte de la constructora, en la que los proveedores representan un 55%, los cuales tributarán un 21% por Renta (822 €) y aproximadamente 250 € en seguridad social. Los materiales y los medios auxiliares representan una inversión destinada a impuestos de 71+250 €.

Grupo 5: Técnicos Los servicios necesarios para la construcción de la casa, como son el agua y la electricidad conlleva una enorme sofisticación tributaria y hay impuestos que gravan otros impuestos, por lo que se tomará una media porcentual y del total previsto de inversión, se destinarán unos 756 € a impuestos.

Grupo 6: Registrador y notario Una vez se ha ejecutado la casa, hay que declararla. Antes solo había un terreno y ahora hay una casa encima, por lo que hay que registrarla. Para ellos, hay que reservar un 0,5 % del presupuesto de novación para notarios y registradores y un 1,5% para los impuestos reales. Esto supone una suma total de 2.807 € destinado a impuestos directos.
Una vez desglosado todo el esquema de inversión de forma muy agrupada y en cierto modo algo generalista, podemos observar que hay 2 niveles de impuestos, los directos y los indirectos. Yo le llamo directos a todos aquellos que paga directamente el promotor y los indirectos son todos los impuestos que se acaban pagando en la cadena historia de construcción de la vivienda, en un momento u otro.

La conclusión es que los impuestos directos acostumbran a representar un 12% de la inversión de un promotor, pero si atendemos a todos los impuestos que se generan gracias a que este promotor ejecuta su casa, el % asciende hasta el 32%.
La consideración de si estos valores son altos o bajos, son valores muy subjetivos y seguramente en tanto a porcentajes son “aceptables” pero cuando se transforman en valores absolutos económicos, parece que son “interpretables”…
Hay que pensar que este valor final es un valor de mercado de la vivienda y por tanto, cuando alguien decide comprar una vivienda de segunda mano no se ahorra nada de esta distribución ya que el valor de mercado ya lleva impuesto el pago de todos los impuestos previos, los generados durante la construcción y además, gravado de nuevo (impuesto sobre impuesto) por el de transmisiones.

Las conclusiones personales que yo puedo aportar son que seguramente haría falta un reestudio de la arquitectura tributaria en la construcción y más en un momento de cambios importantes como el que estamos viviendo hoy en día, no obstante, quizás la problemática del estancamiento de la construcción no está en los impuestos, si no en la especulación, aunque los impuestos que gravan a otros impuestos deberían desaparecer, pero eso es una opinión personal.

Me reservo para la siguiente entrada el análisis de la especulación en
los terrenos, hipotecas, etc.. más adelante.

Este documento es puramente informativo y no exacto, tener en cuenta los múltiples conceptos de menos relevancia que influyen en la construcción.
Ahora comienza a poner en práctica todo esto y haz una simulación de precio de construcción de casa.

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